Action en démolition d’une construction illégale : les limites des pouvoirs du juge civil en cas de permis tacite

L’article L.480-14 du code de l’urbanisme permet à une commune de saisir directement le juge civil, en cas d’ouvrage édifié sans autorisation, pour que celui-ci ordonne, soit la mise en conformité de la construction, soit sa démolition.

Cette action civile se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux de la construction.

Cependant, les pouvoirs du juge civil sont limités pour prononcer cette démolition quand le propriétaire de la construction invoque l’existence d’un permis tacite obtenu à la suite de l’annulation, par le juge administratif, du refus d’autorisation qui lui avait été initialement opposé et de la confirmation de sa demande faite conformément aux dispositions de l’article L.600-2 du code de l’urbanisme.

Dans une décision récente de la Cour de cassation, cette dernière est venue rappeler que seul le juge administratif a la possibilité de statuer sur l’existence d’un permis de construire tacite dans ce type de cas.

Un propriétaire d’un domaine viticole a sollicité un permis de construire, lequel a fait l’objet d’un refus de la commune.

Ce refus a été annulé par le tribunal administratif.

À la suite de cette annulation, l’intéressé a confirmé sa demande de permis de construire le 2 janvier 2013, en se prévalant du mécanisme prévu par le code de l’urbanisme après annulation d’un refus, et ce avant que le jugement d’annulation ne soit devenu définitif.

L’administration ayant gardé le silence, le propriétaire a soutenu qu’un permis de construire tacite était né de ce silence, puis a édifié une maison en 2013.

La commune a néanmoins engagé une action en démolition en faisant valoir une construction sans permis.

La cour d’appel, saisie de cette action en démolition par la commune, a statué sur l’existence du permis tacite et a ordonné la démolition.

Dans sa décision, la Cour de cassation rappelle, d’une part, que l’action en démolition d’une construction irrégulière en matière d’urbanisme relève de la compétence du juge judiciaire.

Elle affirme, d’autre part, que la détermination de l’existence d’un permis de construire tacite — susceptible de résulter du silence gardé par l’administration à la suite de la confirmation d’une demande de permis — relève de la compétence de la juridiction administrative, y compris lorsque cette question conditionne l’issue d’une instance judiciaire en démolition.

En conséquence, en se prononçant elle-même sur l’existence (ou l’inexistence) d’un permis tacite, la cour d’appel a excédé ses pouvoirs.

La Cour de cassation précise que le juge judiciaire ne peut apprécier l’existence d’un permis de construire tacite, compétence relevant du juge administratif, et casse l’arrêt.

Ainsi, la distinction entre les ordres de juridiction est réaffirmée, influant sur la stratégie procédurale en urbanisme.

Si le propriétaire de la construction considérée comme irrégulière par la commune invoque l’existence d’un permis tacite, le juge civil n’a pas d’autre choix que de saisir le juge administratif pour qu’il se prononce sur cette question.

A défaut, il s’expose à voir sa décision cassée par la Cour de cassation.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 mai 2021 n°20-23.287